商业调查报告

鲜花、掌声、巨资、大鳄……

　　2005年，在长沙的住宅地产迎来了近年来少有的青春勃发期后，前两年风行一时的长沙商业地产似乎正在走着与住宅地产完全相反的路线。急剧减少的上市量、明星商业地产大盘的缺乏，部分上市项目的销售和经营不畅等等，这些迹象表明：商业地产的冰河期正在到来。

　　长沙商业地产怎么了？商业地产还能否重现昔日的容光？带着这些问题，《三湘楼市》前不久与长沙中地行投资咨询有限公司联手对商业地产市场进行调查后，于本期推出《商业地产市场告急》。

　　【商业物业市场现状】

　　□商业物业供求情况：05年供应量减幅明显

　　今年长沙的商业地产有点萧条的特点可以从房交会上便可看出端倪。2004年的秋季房交会，商业地产还是当仁不让的强势集团，国中星城、王府井商业广场、坡子街民俗商业街、中南汽车世界、铜锣湾商业广场、第一大道等一批商业地产项目还狠狠地折腾了一番。但今非昔比的是，在即将举办的2005年长沙春季房交会上，商业地产已经沦为了彻底的看客。据记者调查，今年参加春季房交会的商业地产项目也只有屈指可数的一两家，而即使在这一两家里，诸如国中星城如今也是属于房交会的“老顾客”了，实质反映出的内容是商业地产新盘的极度缺乏。而正是因为商业地产新盘的缺乏，导致了商业地产在2005年将失去整体话语权的迹象十分明显。

　　□长沙商业物业的空置情况

　　经过本报和中地行的联合调查发现：目前长沙市的商业物业的空置率已经达到了一定规模。经走访发现商业物业的空置主要集中在以下几个方面：★位置较差的市内商住楼的裙楼

　　如：鸿盛大厦、新富城、天心城市广场、凤凰大厦等★市内商场的较高的楼层

　　如：阿波罗广场、锦绣店、通程广场、万达广场等★一些未做起来的主题商场

　　如：黄兴路步行街的二、三楼等

　　另外调查的结果是：小区物业空置的比例比较大，主要是随着近年住宅的大量兴建，小区门面建设速度过快，市场消化能力跟不上。这种结果无疑给近年流行的社区商铺敲响了警钟。

　　□长沙商业物业的分布情况：芙蓉区为名副其实的商业之都

　　2005年长沙的商业物业分布可以分为几大类：

　　传统的零售百货业，仍以五一广场、东塘、火车站、溁湾镇、伍家岭五大老商圈为主，随着城市的扩大，新的商圈开始逐渐形成，如新中路口，侯家塘等。

　　专业市场发展迅速，北部以中南汽车城为龙头沿丽臣路号称“汽车走廊”，南部借助与株洲、湘潭、衡阳、郴州的交通区位优势，以107国道为依托，形成了农产品批发市场、花木市场、鱼鸟市场、五金机电市场、重型机械、绿色食品城、汽车、家具城等一大批市场。

　　芙蓉区作为长沙的老商业区，区内交通发达、基础设施完善，传统的百货商业物业高居各区之首。

　　雨花区在三市融城的良好形势下，占交通之便利，大力发展面向地级市的批发专业市场，形成了超大规模的红星市场群，区内东塘商业区也呈现快速发展的势头。

　　开福区在展览馆路拉通、蔡锷路改造、芙蓉北路的修建后，经济有了较大的发展，但是商业的发展没有特色，仍以传统临街铺面为主。

　　天心区拥有传统的黄兴路步行街，近年随着芙蓉路的修建侯家塘商圈逐步兴起，省府南迁后天心区还将有较大的发展。

　　岳麓区高校学生是其重要的消费力量，岳麓区的商场发展较快，但学生的消费能力有限，所以传统的小铺面仍是主力军。

　　□长沙商业物业价格情况分析：大型商场仍然独占鳌头

　　对于长沙商业地产的价格分析，本报和中地行联合调查后分析得出：大型商场仍然是2005年长沙商业地产的价格之王。

　　从上表来看大型的百货商场仍以其优越的地理位置，良好的配套设施，成熟的商业经营运作，占据价格的最高点。

　　从上表可以看出同类型商铺的价格相差非常大，反映了商铺对位置的敏感性。

　　【商业物业市场发展趋势】

　　◆市场发展趋势

　　2004年底到今年3月份，长沙主要推出了铜锣湾广场、王府井百货、财富传家宝、大都市商业街、红星商业广场、维多利、新外滩商业中心广场、国中星城、中南汽车世界、雨花机电市场等一些商业地产项目。

　　从以上的一些项目来看，商业物业的发展分传统百货商场和专业市场。传统的百货业仍以传统商圈为主，在销售上引进国内和国外的一家零售业巨头进行管理或经营，提高投资置业者的信心如王府井、铜锣湾、财富传家宝。

　　专业市场异军突起，专业市场主要着眼于省内外甚至中南地区地级市的批发市场，而不仅局限长沙，因此专业市场一般都位于交通条件较好的国道边。

　　◆消费市场趋势消费市场呈现以下趋势：

　　★投资客户占主流

　　★产权商场商铺、小区商铺受青睐

　　◆产品发展趋势

　　★分散产权，整体招商经营成主流

　　★引进知名商家提高投资者信心

　　★招商能力是一个商场成功的重要因素

　　◆价格发展趋势

　　大型百货商场、主题商铺的价格较为平稳，但近年小区门面的升值较快，这主要是小区门面的客户量平稳，市场竞争力小。